浜松の弁護士、鈴木悠太です。
今回は、離婚の財産分与でよく問題となるオーバーローン物件の取扱いについて、解説したいと思います。
1．オーバーローン物件とは？
自宅を購入する際、多くの方は銀行等から住宅ローンを借り入れます。これにより、自宅購入者は、不動産というプラスの財産を取得すると同時に、ローンというマイナスの財産を背負うことになります。
ある時点での、不動産の評価額（プラス部分）と住宅ローン債務（マイナス部分）を比較したとき、住宅ローン債務の方が大きい状態をオーバーローンといいます（反対に、不動産評価額の方が住宅ローン債務よりも大きい状態をアンダーローンといいます）。
つまり、オーバーローン物件は、不動産を売却しても住宅ローンを完済できず、借金だけが残ってしまう物件ということです。
住宅ローンの債務 ＞ 不動産評価額
2．財産分与の基本的な考え方
離婚する際、一方当事者は、他方に対し、財産分与を請求することができます（民法768条）。財産分与とは、簡単にいえば、婚姻中に形成された相手方名義の財産を分け与えてもらう権利のことです。
現在の実務では、婚姻後に形成された財産は、その名義にかかわらず原則として夫婦が協力して得たものと扱い、これらを均等に分与するというのが基本です。具体的には、夫婦の経済的協力関係が失われた時点（多くは別居日です）を基準時として、夫婦各自が保有する各種財産（プラス財産とマイナス財産）を金銭に評価したうえで、各自の保有金額が同じになるよう、財産の多い方から少ない方に金銭の交付を命じるという処理が一般的といえます。
3．オーバーローン物件の問題
オーバーローン物件を抱える離婚では、①オーバーローン部分（不動産評価額を超過する債務額）をマイナス財産として財産分与の金銭評価に含める（通算する）べきか、②オーバーローン物件を他の財産から切り離して扱い（通算しないで）、オーバーローン物件以外の財産のみで財産分与を行うべきかが、よく問題となります。
上記①の考え方を通算説、上記②の考え方を非通算説といいます。
具体的なケースをもとに、それぞれの説の結論をご説明します。
婚姻後に夫名義で購入した自宅について、不動産評価額3500万円に対し、住宅ローン債務が4500万円残っている
夫の財産：上記自宅以外に、預金600万円、生命保険の解約返戻金250万円、投資信託300万円がある。
妻の財産：預金50万円、生命保険の解約返戻金30万円である。
このケースでは、自宅が1000万円のオーバーローンとなっています。
通算説に立つ場合、この1000万円が夫の財産に通算されるため、600万円＋240万円＋300万円－1000万円＝140万円が夫の財産となります。
一方、妻の財産は50万円＋30万円＝80万円です。
したがって、夫婦財産の合計は140万円（夫）＋80万円（妻）＝220万円となり、各自が110万円ずつになるように、夫から妻に30万円を分与すればよい、という結論が導かれます。
他方、非通算説に立つ場合、オーバーローン分の1000万円を通算しないため、夫の財産は、600万円＋240万円＋300万円＝1140万円となります。
そのため、夫婦財産の合計は1140万円（夫）＋80万円（妻）＝1220万円となり、各自が610万円ずつになるように、夫から妻に530万円を分与すべき、という結論が導かれます。
《夫の財産》
| 項目 | 通算説 | 非通算説 |
| 不動産評価額 | 3500万円 | 0円 |
| 住宅ローン債務 | ▲4500万円 | 0円 |
| 預金 | 600万円 | 600万円 |
| 生命保険 | 240万円 | 240万円 |
| 投資信託 | 300万円 | 300万円 |
| 合計 | 140万円 | 1140万円 |
このように、通算説と非通算説とでは、財産分与の結果が大きく変わってくるため、どちらの説を採用するかで夫婦が対立することがあります。
4．通算説が現在の多数説
結論から言うと、通算説が現在の多数説です。
たとえば、令和6年4月26日付け東京家庭裁判所家事第6部「『東京家裁人訴部における離婚訴訟の審理モデル』について」には、「現在の実務では、住宅ローン付不動産について、不動産は資産として、住宅ローンは負債として、個別に評価し、それぞれ他の資産・負債とは切り離さず、総資産と総負債を通算して財産分与額を算定し、オーバーローン不動産の負債についても、債務超過額を他の資産と通算している」と明確に記載されています。
さらに、東京高判令和6年8月21日は、オーバーローン物件を含む財産分与につき、「財産分与の対象財産中に不動産及びその評価額を超える住宅ローン債務が存在する場合において、他に財産分与の対象となる積極財産が存在するときは、それらの評価額を通算して財産分与の額及び方法を定めることが相当である」として、通算説を採用しました。ただし、同判決は、例外として、通算説によったのでは「財産分与における当事者間の衡平を害するというべき事情」がある場合には、通算説とは異なる財産分与の額及び方法を定めることにも合理性が認められるとも述べています。
東京家裁の論文と東京高裁判決のいずれも、通算説を採用する理由として、財産分与が夫婦の全財産・全負債を総合考慮して算定されるものであるという点を挙げています。簡単に言えば、住宅ローン債務だけを財産分与から切り離す合理性がない、ということです。
したがって、上記ケースで妻から財産分与請求を受けた夫側とすれば、上記論文や裁判例を引用し、通算説の相当性を主張していくというのが基本的な方針となります。
5．妻側の立場から考えるべきこと
話が若干逸れますが、実は、通算説が実務で強くなってきたのは比較的最近の話です。平成20年頃までは、むしろ非通算説の方が実務上有力な状況だったのです。私が弁護士登録をした平成24年頃は、通算説が有力になってきていたものの、事件によって両説が入り乱れた状態がありました。
非通算説は、上記ケースにおける夫婦の状態を次のように分析し、その実質的な不公平さを強調しています。
夫：離婚後の収入によって住宅ローンを長期分割弁済しながら、引き続き自宅に住むことができるうえ、最終的には不動産という財産を形成できる
妻：離婚によって住居を失い、自らの負担で転居を強いられるうえ、夫婦で形成した自宅以外の財産もオーバーローン部分と通算され、最悪の場合、何も財産を得られない
確かに、私の経験上も、非通算説の指摘するような不公平を感じる事案は存在します。しかし、オーバーローン物件については諸事情から売却に踏み切ることが難しく、やむなく住宅ローンの返済を継続していることも少なくありません。
私見ですが、オーバーローン部分を通算すべきか否かはあくまで個別具体的な事情をもとに判断すべきであり、そうした事案の個性を捨象して抽象的に非通算説を主張するような方針はあまり効果的ではないと思います。
上記東京高裁判決でも、「不動産を取得できない配偶者において、当該不動産からの退去を余儀なくされる上、分与されるべき財産が存在せず、あるいは離婚後の生活が困難となる程度に分与額が少額となる場合において、他方の配偶者が、所有名義人として当該不動産の使用収益を継続しつつ、離婚後の収入及び取得財産によって住宅ローン債務を返済することで最終的に負担のない同不動産の所有権を取得し、あるいはこれを処分することで一定の利益を得る相当程度の蓋然性が認められるとき」には、通算説とは別の処理を行う余地があることが言及されています。
したがって、妻側の立場に立った場合、「通算説で処理することによって、実際にどのような不公平が生じるのか」という点を、どれだけ具体的に主張立証できるかが重要になってきます。高裁判決が言うような夫側の事情（相当程度の蓋然性）が立証しきれない場合でも、妻側の経済状況を扶養的財産的分与として考慮してもらえる可能性はあるように思われます。
こうした視点は、調停時から意識しておくことが重要です。調停段階であれば、財産分与以外の利益関係や早期解決のメリットなど、オーバーローン物件以外の争点を総合的に考慮した柔軟な解決を実現しやすいためです。
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